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Immobilienball 2023 -
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Der Investment und Asset Manager AEW, sieht in seinem Jahresausblick für 2023 Logistik weiterhin als attraktivsten Sektor - trotz drohender Rezession und Herausforderungen bei Refinanzierungen.

Das neue AEW-Basisszenario geht davon aus, dass der Höhepunkt der Inflation in allen der 20 untersuchten Ländern überschritten ist. Laut Oxford Economics wird die Inflation bis Anfang 2024 unter das zwei Prozent Ziel der Zentralbanken sinken, nachdem diese zunächst die Leitzinsen erhöht und ihre Geldpolitik gestrafft habe. Trotz niedriger Arbeitslosenzahlen und dem erfolgreich gesteuerten Aufschwung nach den Corona-Lockdowns geht ihr Basisszenario von höheren Anleiherenditen sowie einer kurzen und flachen Rezession im 4. Quartal 2022 bis weit ins Jahr 2023 aus. Das Negativszenario sieht eine längere Rezession und längerfristig hohe Anleiherenditen voraus. Für das Gesamtjahr 2022 rechnen sie mit einem Investitionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt von 260 Milliarden Euro. Davon entfallen 218 Milliarden Euro auf die ersten drei Quartale. Dieser Wert ist gegenüber dem Vorjahres-Rekordergebnis von 350 Milliarden Euro rückläufig und spiegelt die Auswirkungen der Verdopplung der Fremdkapitalkosten gegenüber den letzten zehn Monaten wider.

Für die nächsten drei Jahre erwartet die AEW in UK, in Frankreich und Deutschland eine Kreditfinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro, da die Refinanzierung fälliger Kredite aufgrund des Kapitalwertverfalls und geringen Interesses der Kreditgeber an niedrigeren LTVs problematisch werden dürfte. Davon entfallen 6,2 Milliarden Euro auf den deutschen Einzelhandel. Wie in der Post-GFK-Ära bietet dies Investitionschancen für Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber.

In der Analyse des relativen Werts werden von 168 Märkten aktuell lediglich fünf Märkte als attraktiv und 47 als neutral eingestuft. Das heißt, Investoren können die erforderliche Rendite (RRR) aus ihren Investments an 30 Prozent der Märkte erwarten. Selektiv können sich allerdings in den einzelnen Märkten weiterhin Chancen für attraktive Investments ergeben. Zum zweiten Mal in Folge wird UK auf Basis des relativen Werts in den nächsten fünf Jahren als attraktivster Markt von insgesamt 169 Märkten eingestuft. Den zweiten Platz belegt Benelux aufgrund seines überdurchschnittlichen Anteils attraktiver und neutraler Märkte. In Deutschland bieten neben dem Berliner Logistikmarkt noch sechs weitere Märkte einen guten relativen Wert und werden als neutral eingestuft: Logistikmärkte in Düsseldorf und München, Einzelhandelsmärkte in Berlin und Frankfurt sowie Einkaufszentren in Berlin und München.

Die prognostizierten Renditen für alle Immobilien in Europa im Zeitraum 2023-27 bleiben positiv, obgleich die Renditeerwartungen infolge der Renditeausweitung in allen 196 Sektoren auf 4,0 Prozent per annum gegenüber 5,8 Prozent im Vorjahr nach unten korrigiert wurden. Zurückzuführen ist dies hauptsächlich auf höhere Staatsanleiherenditen, die die Immobilienrenditen in die Höhe treiben und den Kapitalwertzuwachs begrenzen. AEW geht davon aus, dass der Logistik-Sektor in den nächsten fünf Jahren mit 5,4 Prozent per annum von allen Sektoren die höchsten Renditen erzielt, da solide Mietzuwächse die Renditeausweitung ausgleichen. Den zweiten Platz belegen Premium-Einkaufszentren, wo im Zuge der aktuell hohen Erträge Renditen von 5,1 Prozent per annum erzielt werden. Bei prognostizierten relativ stabilen Renditen im Ausgangsszenario dürften Einkaufszentren in den nächsten fünf Jahren der beste einkommensgenerierende Sektor sein. In den nächsten drei Jahren werden in allen Segmenten negative Kapitalerträge mit einem kumulativen Kapitalwertverlust im Ausgangsszenario von -12 Prozent erwartet. Dieser fällt allerdings weniger dramatisch aus als während der GFK, als der kumulative Verlust im Zeitraum 2008-09 bei -20 Prozent lag. Wohnimmobilien und Logistik sind aufgrund des Mietzuwachses die resilientesten Sektoren. Höhere Fremdkapital- und Baukosten sowie ESG-Vorschriften für alle Asset-Klassen könnten zu einer weiteren Angebotsverknappung führen und die meisten Sektoren vor den Auswirkungen der Rezession schützen, die die Flächennachfrage drücken. Fünf Segmente verbleiben in der Analyse zum relativen Wert in der attraktiven Kategorie: Light Industrial in Paris, der Logistiksektor in Berlin und Zürich sowie Einkaufszentren in Stockholm und London.