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Insgesamt hat der Münchener Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von gut drei Milliarden Euro nach den ersten drei Quartalen sowohl das sehr gute Vorjahresresultat (- 32 Prozent), als auch den langjährigen Durchschnitt verfehlt (- 22 Prozent). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Dass die letzten drei Monate mit alleine fast 1,5 Milliarden Euro dabei jedoch das umsatzstärkste Quartal des laufenden Jahres markieren, ist allerdings als positives Signal zu werten. Umsatztreiber waren gleich mehrere Deals im dreistelligen Millionenbereich. Allen voran der Verkauf des Brienner Campus sowie unter anderem auch die Transaktion des Olympia Business Centers. So liegt die Bilanz der Einzeldeals (2,9 Milliarden Euro) wesentlich näher an ihrem Durchschnittswert (lediglich -15 Prozent) als die des Gesamtmarkts. Anteilig eingerechnete Portfolios spielen mit einem Volumen von knapp 144 Millionen Euro dagegen kaum eine Rolle.

Büroobjekte bestätigen mit einem Umsatzanteil von knapp 63 Prozent wieder einmal ihre Ausnahmestellung, die sie bundesweit, wie auch auf dem Münchener Investmentmarkt, innehaben. Dabei können sie mit einem Gesamtumsatz von knapp 1,9 Milliarden Euro allerdings nicht an das ausgezeichnete Vorjahresresultat (3,3 Milliarden Euro) anknüpfen. Umfangreicher am Marktgeschehen beteiligt sind zudem Einzelhandels- und Logistikimmobilien, die gut 15 Prozent bzw. etwa 9 Prozent beisteuern. In Hotels wurde mit knapp drei Prozent dagegen bisher lediglich vereinzelt investiert.

Die Verteilung des Investmentvolumens ist als Indiz dafür zu werten, dass auch dezentrale Lagen im Münchener Marktgebiet für Investoren attraktive Chancen bei gleichzeitig relativ großer Sicherheit bieten: Somit setzen sich die Nebenlagen mit einem Anteil von gut 36 Prozent vor die Peripherie, die knapp 27 Prozent des Volumens auf sich vereint.

Family Offices sind bis dato die aktivste Käufergruppe und vereinen gut ein Drittel des Gesamtumsatzes auf sich. Dahinter verbergen sich u. a. die Großtransaktionen des Brienner Campus und des Olympia Business Centers. Spezialfonds haben weitere fast 24 Prozent zum Volumen beigetragen und neben Büros zudem auch in Retail-Assets, Gesundheitsimmobilien und Logistik-Objekte investiert. Darüber hinaus kommen Projektentwickler auf überdurchschnittliche 450 Millionen Euro (15 Prozent), was ein starkes Zeichen für die Werthaltigkeit des Münchener Markts ist. Über der Zehn-Prozent-Marke ordnen sich außerdem noch Equity/Real Estate Funds ein.

Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten führen zu den erwarteten Renditeanstiegen, die sich auch im dritten Quartal fortgesetzt haben. Aktuell bewegt sich die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte bei 2,80 Prozent (+ 20 Basispunkte), nimmt damit inzwischen allerdings vor Berlin (2,85 Prozent) die Spitzenposition ein. Um 5 bzw. 25 Basispunkte haben außerdem auch die Spitzenrenditen für Retail- (2,85 Prozent) und Logistikimmobilien (3,35 Prozent) zugelegt.

"Der Münchener Investmentmarkt blickt trotz der geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten auf ein gutes drittes Quartal mit mehreren Großtransaktionen zurück. Was sich in der aktuell niedrigsten Büro-Spitzenrendite abzeichnet, spiegelt sich auch im Marktsentiment wider: Die hohe Wirtschaftskraft scheint der bayerischen Landeshauptstadt bei Investoren aktuell einen leichten Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Top-Märkten zu verschaffen. Ob und inwiefern sich dies im Umsatz ausdrückt, bleibt für das Schlussquartal jedoch abzuwarten", fasst Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate, die Aussichten zusammen.