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Immobilienball 2023 -
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Im Jahr 2022 haben sich auf dem Retail-Vermietungsmarkt viele wichtige Erkenntnisse herauskristallisiert, die durch die Transformationsprozesse im Zuge der Corona-Krise angestoßen wurden: Der Retail-Flächenumsatz in Innenstadtlagen hat sich mittlerweile auf einem Post-Covid-Niveau eingependelt, bei den Spitzenmieten zeichnen sich nach zwei Jahren in der Abwärtsspirale wieder Stabilisierungen ab und die Passantenfrequenzen konnten sich seit dem Frühjahr nicht nur vollständig erholen, sondern ihre Vorjahreswerte in der Regel sogar deutlich übertreffen. Welche einzelnen Entwicklungen sich hinter diesen übergeordneten Retailtrends verbergen, hat BNP Paribas Real Estate mithilfe der Marktdaten für das Jahr 2022 analysiert. Mit einem Flächenumsatz von knapp 400.000 m² erreichte der deutsche Retailmarkt in Innenstadtlagen 2022 ein vergleichbares Gesamtresultat wie in den beiden Vorjahren 2020 (420.000 m²) und 2021 (470.000 m²). Auch wenn mit diesem Ergebnis die Vor-Corona-Volumina von jährlich rund 600.000 m² (erzielt in den Jahren 2018 und 2019) erneut in weite Ferne gerückt sind, hat sich der Vermietungsmarkt auf einem neuen Niveau stabilisiert. Flächenumsätze zwischen 600.000 m² bis zu einer Million Quadratmetern - wie sie in der betrachteten Zeitspanne seit 2013 möglich waren - sind aus nachfolgenden Gründen nicht mehr darstellbar. Zu den wichtigsten Faktoren gehört hierbei das umsatzstarke Segment der großvolumigen Projekt- bzw. Centerentwicklung, wobei in erster Linie die Jahre 2014 und 2015 unter anderem mit den Eröffnungen der Shoppingcenter Mall of Berlin, Milaneo in Stuttgart, Forum Hanau, Palais Vest in Recklinghausen, Minto in Mönchengladbach oder das Aquis Plaza in Aachen stellvertretend zu nennen sind. Zwar stellen Retailflächen auch weiterhin wichtige Bausteine in Mixed-Use-Entwicklungen bzw. -Quartieren dar, nehmen hierbei jedoch zumeist den geringsten Flächenanteil innerhalb der geplanten Nutzungskonzepte ein. Ein weiteres wichtiges Standbein, das bis 2019 für hohe Gesamtergebnisse gesorgt hat, ist die Veränderung der Expansionsstrategie vieler nationaler und internationaler Brands: "Während vor der Corona-Krise breitflächige Expansionsbestrebungen zu den Zielen vieler Retailer gehörten, fokussieren sich aktive Labels inzwischen auf sehr gründlich geprüfte und Standort- sowie lageorientierte Anmietungsentscheidungen", meint Christopher Wunderlich, Head of Retail Advisory bei BNP Paribas Real Estate. Gleichzeitig sind bei großen Playern wie zum Beispiel H&M oder Zara verstärkte Neuausrichtungsprozesse zu erkennen, bei denen wenige, aber dafür große und moderne Flagship-Stores zur Markenrepräsentation und als Knotenpunkt für Multichannel-Aktivitäten angestrebt werden. In der Konsequenz ist abseits der einschlägigen Marktzahlen im bundesweiten Kontext keineswegs von einem stagnierenden Marktgeschehen zu sprechen, sondern vielmehr von gänzlich veränderten Rahmenbedingungen für Vermietungen in der stationären Einzelhandelslandschaft.