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Immobilien Magazin

Die Marktsituation in der Branche ist von extremer Passivität geprägt. Durch Zuwarten und Hoffen auf Entspannung wird versucht, den immensen Teuerungen zu entgehen. Der aktuell enorme Anstieg der Energiekosten trägt sein Übriges dazu bei. Die Frage, welche Möglichkeiten unternehmerischen Vertragsparteien offenstehen, das Vereinbarte an die geänderten wirtschaftlichen Gegebenheiten anzupassen, ist präsenter denn je. Nicht selten wird versucht, einseitig Verträge anzupassen oder gar aufzulösen.

Rechtliche Grundlagen
Grundsätzlich unterliegt ein (Werk-)Vertrag den gesetzlichen Vorgaben des ABGB. Üblich ist darüber hinaus, die Einbeziehung der ÖNORM B2110 zu vereinbaren. Daneben spielt die vertraglich gewählte Preisregelung eine bedeutende Rolle.

Wer trägt das Risiko?
Bei variabler Preisvereinbarung liegt das Risiko nachträglicher Preisschwankungen grundsätzlich bei den Auftraggeber:innen wogegen dieses bei Fixpreisen die Auftragnehmer:innen trifft. Verwirklicht sich nun während der Vertragsabwicklung ein Risiko, kommt die sog. Sphärentheorie zur Anwendung. Jede Vertragspartei haftet nach dieser für die aus ihrer Sphäre kommenden Mängel. Daneben existiert eine sog. „neutrale Sphäre“ (unvorhersehbare und abwendbare Ereignisse, die von keiner Vertragspartei beherrscht werden können). Je nach Anwendungsbereich trifft den Auftragnehmer (ABGB) oder die Auftraggeberin (ÖNORM B2110) das Risiko für Ereignisse aus der „neutralen Sphäre“. Das heißt, allfällige Mehrkosten können vom Vertragspartner eingefordert werden (ÖNORM B2110) oder eben nicht (ABGB).

Nicht selten wird in Krisenzeiten der Wegfall der Geschäftsgrundlage argumentiert und die Aufhebung oder Anpassung des Vertrages begehrt. Bei einer Anpassung kämen die wechselseitigen Leistungspflichten bis zum Wegfall des Hindernisses vorübergehend zum Erliegen, solange die Leistungserbringung weiterhin möglich ist. Eine Vertragspartei wartet also mit der weiteren Bautätigkeit zu und die andere ist für diesen Zeitraum von ihrer Zahlungspflicht befreit.

Ist die Vertragserfüllung nicht mehr möglich, können die Regeln der nachträglichen Unmöglichkeit greifen. Eine solche könnte bei unerwarteten und exorbitant hohen Preisanstiegen vorliegen und zu einer Auflösung des Vertrags führen. Ist die Vertragserfüllung für eine Seite lediglich beschwerlicher oder kostenintensiver, scheidet dieser Tatbestand aus. Eine Grenzziehung ist schwer auszumachen, bei nachweislichem Vorliegen einer existenziellen Bedrohung jedoch nach jüngster Rechtsprechung voraussichtlich zu bejahen.

Möglichkeiten der
Vertragsgestaltung

Auch in Krisenzeiten gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten. Dem legitimen Bedürfnis Risiken aufgrund geänderter wirtschaftlicher Gegebenheiten im Vorfeld bestmöglich vertraglich abzusichern, kann mittels Preisanpassungs- und Preisvor-behaltsklauseln entgegnet werden. Dabei sind insbesondere die Grundsätze der Zweiseitigkeit und Unabhängigkeit zu beachten. Derartige Klauseln müssen in beide Richtungen und vom Willen der Unternehmer:innen unabhängig ausgestaltet sein. Daneben sollte bereits bei Vertragsabschluss der Dokumentation den für die Preisanpassung maßgeblichen Faktoren erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden.