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Immobilien Magazin

Während die meisten Wohnimmobilien ohne Denkmalschutz und Mietrechtsgesetz auskommen, bilden die rechtlichen Rahmenbedingungen im Zinshausbereich andere Voraussetzungen.

Doch auch wirtschaftliche Faktoren wie das Renditeprofil oder anstehende Renovierungen durch den geplanten Ausstieg aus Gasheizungen 2040 machen diese Anlageklasse zu etwas ganz Besonderem. Für Entwickler und auch Makler stellt die Zinswende ein neues Kapitel im Immobiliensektor dar. Diese Veränderung des Modus Operandi schlägt sich in den verschiedenen Asset-Klassen differenziert nieder.

Doch wie wirken sich diese Gegebenheiten auf Angebot, Nachfrage und Vermarktungszeit auf den Zinshausmarkt aus? Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter bei EHL Investment Consulting, beschreibt die aktuelle Marktsituation: „Das Angebot am Zinshausmarkt hat sich in den letzten Monaten nicht wesentlich verändert, doch trifft dieses derzeit auf eine reduzierte Nachfrage. Die Gründe dafür liegen vor allem im erhöhten Eigenkapitalbedarf bei gleichzeitig deutlich gestiegenen Zinskosten. Die Renditen dagegen haben sich zwar ebenfalls leicht erhöht, doch nicht im gleichen Ausmaß wie die Finanzierungskosten.“ Das war Anfang des Vorjahres noch ganz anders.

Längere Vermarktungszeit
Das veränderte Marktumfeld schlägt sich vor allem in der Vermarktungszeit nieder und lässt Deals behäbiger vonstattengehen. Alexander Scheuch, Managing Director von Rustler, vergleicht die Situation mit dem Vorjahr: „Wo im Jahr 2022 oftmals innerhalb weniger Stunden nach Anbieten eines Objektes viele Kaufanbote vorlagen und sich eine regelrechte Preisrallye entwickelte, sind die Vermarktungszeiten erheblich gestiegen. Immer häufiger werden Häuser auch gar nicht mehr zu den angestrebten Preisen platziert. Somit eine markante Veränderung des Marktumfeldes.“ Die Folgen für den Zinshausmarkt differieren nicht zu stark von jenen im restlichen Wohnsektor. Auch hier sieht man einen veränderten Fokus von Quantität hin zur Qualität der Immobilie. Sanierungsgrad und Preis müssen durch die verminderten Möglichkeiten der Fremdfinanzierung besser abgewogen werden.
Markus Arnold, CEO und Gründer von Arnold Immobilien beschreibt die sich dadurch verändernde Nachfrage: „Es dürfte bei unsanierten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf zu Preisstagnationen kommen. Dazu kommt, dass das Thema Energieeffizienz in den kommenden Jahren auch beim Zinshaus eine größere Rolle spielen wird.“ Mathias Miller-Aichholz, Chief Operating Officer bei Hudej Zinshäuser gewinnt der aktuellen Entwicklung auch etwas positives ab: „Der Markt ist ruhiger geworden. Die akribische, seriöse Arbeit hat wieder an Bedeutung gewonnen, die Glücksritter sind in den Hintergrund getreten.“

Es ist also wieder Zeit für Profis, die planen, rechnen und ihre wirtschaftliche Expertise in den Beruf miteinbringen können. Hubert Fröschl, Leitung Zinshaus- und Investmentbereich bei sReal, sieht das gleich: „Ich sehe das positiv: Dadurch, dass Geld wieder etwas kostet, hat sich die Käuferschicht von Zinshäusern, die rein auf Wertsteigerung spekuliert hat und nie vorhatten, die Häuser zu entwickeln oder zu behalten, geändert.

„Auch wenn der Markt enger wird, suchen wir nach Perlen.“
Reza akhavan, CEO von jp immobilien

Die Lage entscheidet
Auch wenn Wien das größte Volumen an Zinshäusern aufweist, werden andere Zielmärkte in Österreich auch immer interessanter. Thomas Gruber, geschäftsführender Gesellschafter der Plenus Immobilien fasst zusammen: „Wir sehen in der aktuellen Marktlage einen noch stärkeren Fokus auf sehr gute Lagen. Daher ist die wesentliche Nachfrage nach Zinshäusern weiterhin in Wien. Städte wie Salzburg und Graz haben auch ihre Käuferschaft. Vor allem in Graz wird sich ein dynamischer Markt entwickeln, bei dem es die eine oder andere Chance gibt.“ Vor allem die Art des Investors entscheidet über den Zielmarkt der Investition.

Mathias Miller-Aichholz von Hudej Zinshäuser erklärt die Unterschiede: „Für Privatanleger:innen kommen aufgrund des persönlichen bzw. familiären Hintergrunds oft auch sehr spezielle Lagen in Betracht. Privatstiftungen und Family Offices interessieren sich oft für die eleganten Häuser in prominenten Innenstadtlagen. Institutionelle Investoren brauchen Mindestvolumina, die es in der Regel nur in den größeren Städten gibt; hier stehen Wien, Graz und Linz im Vordergrund.“ Wien ist und bleibt jedoch der Hauptmarkt für Zinshäuser in Österreich. Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei Otto Immobilien: „Wir verfügen in der Hauptstadt über einen sehr großen gründerzeitlichen Altbestand und die Marktakteure bewegen sich größtenteils auf dem Wiener Zinshausparkett.“

 

„Es dürfte bei hohem Sanierungsgrad zu Preisstagnationen kommen.“
Markus Arnold, Ceo und gründer von arnold immobilien

Entwicklungen im Umbruch
Bei den Projektentwickler:innen ändert sich durch die angepassten Rahmenbedingungen alles. Der angepeilte Marktwert muss mit Baukosten, Inflation und Zinsen in Einklang gebracht werden, damit Entwickler:innen und Bauträger:innen in diesen herausfordernden Zeiten profitabel bleiben können. Deswegen kann man diese Zeit des Umbruches auch als Marktbereinigung sehen. Qualitativ hochwertige Immobilien und nur gut überlegte und berechnete Investments bringen einen Mehrwert für die Unternehmen. Echte Expert:innen müssen also wieder das Ruder übernehmen. Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter bei 3SI Immogroup, sieht optimistisch in die Zukunft, während er die aktuellen Probleme anerkennt: „Wir kaufen als 3SI Immogroup weiterhin an, situationsbedingt befinden sich derzeit besonders attraktive Immobilien auf dem Markt, deren Erwerb durchaus eine Option für uns ist. Wir sind als Bauträger und Immobilienentwickler für das heurige Jahr sehr gut aufgestellt, Zinsen wurden abgesichert, unsere Lager sind mit ausreichend Baumaterial gefüllt. Wir werden heuer schneller und intensiver arbeiten, ohne bei der Qualität auch nur den geringsten Abstrich zu machen.“ Mit den richtigen Vorkehrungen dürfen sich Entwickler:innen und Bauträger:innen also auch auf das Jahr 2023 freuen. Auch wenn jetzt minutiöse Arbeit gefragt ist, verlassen sich die Player darauf, dass sich diese Arbeit am Ende des Jahres auszahlt.

„Die akribische Arbeit hat wieder an Bedeutung gewonnen.“
Mathias miller-aichholz COO bei Hudej Zinshäuser

Reza Akhavan, CEO von JP Immobilien, zeigt auf, auf welche Eigenheiten aufgrund der sich verändernden Verhältnisse auch weiterhin besonders geachtet wird: „Auch wenn der Markt enger wird, sind wir nach wie vor auf der Suche nach seltenen „Perlen“, die wir in unser Portfolio aufnehmen können. Bei Sanierungen achten wir darauf, nicht nur qualitativ hochwertig, sondern auch absolut authentisch und nachhaltig vorzugehen: So heben wir z.B. die Originalpläne vom zuständigen Magistratsamt aus, um die ursprüngliche Fassade originalgetreu zu rekonstruieren. Oder wir lassen die historisch eingesetzten Fliesen, die es nicht mehr in entsprechender Menge für die Sanierung gibt, 1:1 nachbilden. Weiters ist es uns ein Anliegen, wo immer möglich, Photovoltaikanlagen zu errichten und Begrünungen anzulegen.“

Also auch beim Thema Zinshaus ist ESG ein Punkt, der in Zukunft über Wert und Wertbeständigkeit der Immobilie entscheidet. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass qualitativ hochwertige Sanierungen mit einem Fokus auf Nachhaltigkeit genug Spielraum bieten, um auch in der aktuellen Marktsituation rentabel zu bleiben.