Pflegeimmobilien vor großem Boom

Der Markt für Pflegeimmobilien in Österreich könnte vor einer strukturellen Wachstumsphase stehen. Eine aktuelle Analyse des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt, dass der demografische Wandel den Bedarf an stationären Pflegeplätzen in den kommenden Jahrzehnten deutlich erhöhen wird. Bis zum Jahr 2050 könnten rund 50.000 zusätzliche Pflegebetten benötigt werden.

Der Hintergrund ist die rasch alternde Bevölkerung. Während die Gesamtbevölkerung Österreichs bis 2040 auf etwa 9,4 Millionen Menschen wachsen dürfte, nimmt vor allem die Gruppe der über 75-Jährigen stark zu. Ihre Zahl könnte von derzeit rund 901.000 auf etwa 1,3 Millionen steigen und bis 2050 rund 16 Prozent der Bevölkerung ausmachen.

Bereits heute ist der Bedarf an Pflegeleistungen hoch. Im Jahr 2024 nahmen rund 259.000 Menschen Pflege- oder Betreuungsleistungen in Anspruch. Mehr als die Hälfte – rund 54 Prozent – wird im häuslichen Umfeld betreut. Etwa 37 Prozent, rund 96.000 Personen, leben in stationären Pflegeeinrichtungen.
Regional zeigt sich der größte zusätzliche Bedarf in der Ostregion rund um Wien und Niederösterreich. Hier könnten bis 2050 rund 15.600 zusätzliche Betten erforderlich werden. In der Südregion mit Steiermark und Kärnten liegt der Mehrbedarf bei etwa 13.900 Betten, in Oberösterreich und Salzburg bei rund 12.400 und in Tirol sowie Vorarlberg bei rund 6.800.

Trotz dieser Perspektiven bleibt der Investmentmarkt bislang überschaubar. Laut Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE, wurde im vergangenen Jahr kein einziger Verkauf von Pflegeimmobilien in Österreich registriert. „Einige Deals befanden sich zwar in Vorbereitung. Abgeschlossen wurde aber keiner davon“, sagt er.

Ein wesentlicher Grund liegt in der Eigentümerstruktur. Viele der rund 900 Pflegeheime mit insgesamt etwa 78.300 Betten werden von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern betrieben und befinden sich häufig im Eigentum der öffentlichen Hand. Angesichts angespannter Budgets könnten künftig jedoch verstärkt Modelle wie Sale-and-Lease-Back an Bedeutung gewinnen, bei denen Kommunen Immobilien verkaufen und anschließend langfristig zurückmieten.
Als mögliche Orientierung für Investoren nennt CBRE derzeit Spitzenrenditen von etwas über fünf Prozent. Mit wachsender Nachfrage nach modernen Einrichtungen könnte sich der Wettbewerb um Core-Objekte künftig verstärken.

Parallel dazu dürfte sich auch der Wohnimmobilienmarkt verändern. Mit der wachsenden Zahl älterer Menschen steigt die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen, kleineren Einheiten und betreuten Wohnformen. Standorte mit medizinischer Versorgung, Nahversorgung und guter öffentlicher Anbindung gewinnen damit weiter an Bedeutung.