Zinshausmarkt wieder über Milliardengrenze

Der Wiener Zinshausmarkt hat 2025 ein deutliches Comeback hingelegt: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,04 Milliarden Euro wurde erstmals seit 2022 wieder die Milliardenschwelle überschritten – ein Plus von 19 Prozent gegenüber 2024. Gleichzeitig stieg die Zahl der Transaktionen auf 348 und erreichte damit den höchsten Wert seit drei Jahren. Das zeigt der heute präsentierter Erste Wiener Zinshausmakrtbericht von Otto Immobilien.

„Der Wiener Zinshausmarkt sendet mit dem Überschreiten der Milliardenschwelle ein klares Erholungszeichen. Nicht nur das Volumen, sondern auch die Transaktionsanzahl ist gestiegen. Ein Signal, dass sich das Vertrauen der Investoren verstärkt“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
 „Wir können im Moment von einer eingetretenen Stabilität sprechen. 2025 gab es positive Signale, die sich auch im ersten Quartal fortgesetzt haben“, so Otto im Rahmen der Pressekonferenz. Dennoch bleiben Unsicherheiten – etwa geopolitische Entwicklungen oder steuerpolitische Diskussionen – ein potenzieller Belastungsfaktor. Unternehmen dominierten zuletzt das Geschehen: Im zweiten Halbjahr 2025 entfielen rund 90 Prozent des Käufer- und 72 Prozent des Verkäufervolumens auf juristische Personen.

Gleichzeitig treten vermehrt neue Investoren auf. „Wir sehen immer wieder Unternehmerinnen und Unternehmer – auch aus den Bundesländern –, die erstmals in Zinshäuser investieren“, erklärt Philipp Maisel, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Auch internationale Investoren – etwa deutsche Investmentmanager – wenden sich verstärkt dem Zinshaussegment zu, nicht zuletzt aufgrund des begrenzten Neubauangebots in Wien. Strukturierte Verkaufsverfahren gewinnen laut Maisel zudem wieder an Bedeutung.

Nach einer längeren Phase der Unsicherheit hat der Markt auch preislich die Talsohle durchschritten. „Die Preise sind seit zwei Jahren sehr stabil“, betont Maisel. In Toplagen zeigen sich bereits erste Aufwärtsbewegungen: Vor allem in den Bezirken 1, 4 und 9 wurden Anstiege der Mindestpreise zwischen 2 und 6 Prozent registriert, in einzelnen Fällen legten auch die Maximalpreise deutlich zu.

Besonders gefragt sind aktuell voll entwickelte Zinshäuser ohne Investitionsbedarf. „Private Käufer wollen ein Sorglospaket – sie möchten nach dem Ankauf nicht mehr investieren oder umbauen“, so Otto. Parallel dazu bleiben Entwickler aktiv, die gezielt auf Wertsteigerung durch Weiterentwicklung setzen. Ein klarer Trend bleibt die Parifizierung: Zinshäuser werden zunehmend in Wohnungseigentum aufgeteilt – ein Prozess, der sich laut Marktteilnehmern weiter verstärken dürfte.

Ein wesentlicher Einflussfaktor auf die Marktentwicklung war 2025 die regulatorische Änderung bei Share Deals. Deren Anteil sank von 39 Prozent im Jahr 2024 auf nur noch rund 8 Prozent im Jahr 2025. „Wir haben in der Vermarktungspraxis gesehen, dass mit den Gesetzesänderungen kaum mehr Share Deals stattfinden“, so Maisel. Dieser Rückgang erklärt auch, warum das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2025 trotz steigender Abschlusszahlen etwas unter dem Vorjahresniveau lag.

Parallel dazu setzt sich der strukturelle Rückgang des Zinshausbestands fort. Aktuell werden noch 13.346 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien gezählt – ein Minus von rund 14 Prozent seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009. Hauptgrund bleibt die Umwandlung in Wohnungseigentum, während Abrisse weiterhin selten sind.

Die Signale für 2026 sind positiv. Bereits im ersten Quartal wurde eine steigende Nachfrage registriert. „Die Marktstimmung hat sich spürbar aufgehellt. Die Dynamik aus dem zweiten Halbjahr 2025 setzt sich fort“, sagt Maisel. "Von Rekordwerten wie in den Jahren 2021 und 2022 ist der Zinshausmarkt zwar noch entfernt. Wir erwarten aber, dass sich die Erholung fortsetzt und rechnen heuer mit einem weiteren Wachstum des Transaktionsvolumens“, so Research-Leiter Martin Denner.